你好，我是姜博士，一个干了十几年闲置空间盘活的老兵。
从今天开始，我会用100讲的时间，把我对这个行业的所有理解、经验、方法和教训，掰开了揉碎了讲给你听。
今天是第1讲。我们先从一个最简单的问题开始：什么是闲置空间？
你可能会说，闲置空间不就是没人用的空房子吗？对，但不全对。
你每天上班路上，一定会经过闲置空间
现在，你闭上眼睛回想一下，你每天上下班的路上，有没有这些地方：
那个街角，有一栋两三层的小楼，门窗紧闭，玻璃上落满灰尘。你搬来这个城市三五年了，从来没见它开过门。
你住的小区对面，有一排老厂房，红砖墙上爬满了爬山虎。你每次经过都在想，这地方到底是干什么的？
你家楼下，有一大片地下室，黑漆漆的，堆着几辆报废的自行车，散发着一股霉味。
你周末带孩子去逛街，那个商场四楼以上全是围挡，电梯都停了。楼下人来人往，楼上死气沉沉。
你开车上高架，桥下那片空地，杂草丛生，堆着几个破旧的集装箱。你从来不想多看一眼。
这些，全都是闲置空间。
闲置空间不只是没人用的房子
更准确地定义一下：闲置空间，是指已经建成的、但目前长期未被使用、或极低效使用的物理空间。
注意这几个关键词。
第一个，“已经建成的”。它不是一块空地，不是待开发的生地。它已经占用了土地指标，已经投入了钢筋水泥，已经消耗了社会资源。
第二个，“长期未被使用或极低效使用”。它不是正在招商中的正常空置，而是“死”的状态。半年、一年、三年、五年，没有任何实际功能。
第三个，“物理空间”。它是具体的一栋楼、一个厂房、一片地下室、一块桥下空地，不是一个抽象的概念。
闲置空间的七种类型
我干了这么多年，把闲置空间分成了七种类型。你看看你身边那个闲置空间，属于哪一种：
第一种，功能性淘汰型。建筑本身没问题，但功能完全过时了。比如上世纪的老百货商场，层高低、停车位少、没有中庭，再也吸引不了现代消费者。
第二种，产业外迁型。工厂搬走了，留下一个空壳。市中心的印刷厂、纺织厂、物流仓库，都是这种。
第三种，规划失误型。从建成的第一天就错了。在一个没人气的地方盖了个大商场，在一个交通死角建了个专业市场。
第四种，运营失败型。位置不错，硬件也行，就是被上一个运营团队搞砸了。管理混乱、业态过时、口碑做臭了。
第五种，债务缠身型。从物理上看一切正常，但在法律上已经“死”了。被抵押了无数次，被法院查封了好几次。你碰都不敢碰。
第六种，临时闲置型。正常的换挡期。老商场刚清退完商户，准备整体改造，过渡期空着。
第七种，制度性闲置。政府和国企的资产，政策不允许经营，又没人敢处置，只能锁起来晒太阳。
你想想，你身边那个闲置空间，是哪一种？
你身边有多少闲置空间？
我给你一个数据。根据国家发改委的公开数据，中国存量资产的总规模已经达到了百万亿级别。其中，有多少是低效运转或闲置的？保守估计，至少有5%到10%。
这是一个什么概念？这意味着全国有几万亿价值的资产，正在那里晒太阳、养蚊子、吃灰尘。每一个城市，每一条街道，几乎都能找到闲置空间的影子。
你住的那个老小区，地下室里可能就有几百平米。你工作的那个产业园，对面可能就有一栋楼空着。你周末逛街的那个商圈，旁边可能就有一个关了门的旧商场。
这些闲置空间，不是垃圾，是金矿
在普通人眼里，这些地方是“鬼楼”、是“城市伤疤”、是“安全隐患”。但在我们这些专业做盘活的人眼里，它们是还没有被发掘的金矿。
那个废弃的厂房，层高十几米，框架结构，稍加改造就是一个绝佳的艺术展览空间。那个空置的商场，地处核心商圈，周边的年轻人正愁没地方去。那个桥下的灰空间，遮风挡雨，是天然的篮球场和滑板场。
别人看到的是一堆破烂，我们看到的是一个还没有讲出来的故事。
盘活是什么？
闲置空间盘活，简单说，就是让这些“沉睡”的资产，重新产生价值。
不是把它打扫干净然后挂个“出租”的牌子。那是房东思维，太低端了。
真正的盘活，是做一次彻底的价值重塑。你得给它重新找一个魂，注入新的内容，让它重新和人产生连接，开始持续地创造经济价值或者社会价值。
比如，把那个老厂房变成年轻人爱去的文创街区。把那个旧商场改成充满活力的青年公寓。把那个桥下空地涂上颜色，变成周围居民的运动场。
这个系列，我会讲什么？
从下一讲开始，我会用一个个真实的案例，带你走遍中国最会做盘活的城市和项目。
我会告诉你，为什么有的资产能起死回生，而有的永远烂在那里。我会教你，怎么用一套专业的方法，去诊断一个空间、去策划一个方案、去搞定政府和企业、去找到资金、去运营好、最后把钱安全地装进口袋。
如果你是手里有闲置资产的业主，这个系列会告诉你，你的资产还能怎么用。如果你是一个想进入这个行业的从业者，这个系列会给你一套完整的工具箱。如果你只是对城市更新感兴趣，这个系列会让你对你每天生活的城市，有一个全新的视角。
好，今天的第一讲就到这里。我给你留一个小作业：
明天上班路上，留意一下你经过的街道。你能发现几个闲置空间？拍下来，发给你的朋友看看，问问他，你觉得这个地方能做什么？
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